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最新消息 > 南京住房租賃新政細則:試點商業用房改建為租賃住房

來源:微信公眾號“南京要聞”   剛剛,南京市人民政府網站公布了《市政府辦公廳關於印發南京市住房租賃試點工作方案的通知》,南京住房租賃細則也正式落地!為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)、住建部等國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)文件精神,按照《住建部發展住房租賃市場試點工作方案》要求,結合南京實際,制定本方案。   壹、指導思想   全面貫徹落實黨中央、國務院和省委省政府關於深化住房制度改革的決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,以滿足居民多層次住房需求為主要出發點,以“市場主導、政府支持,依法規範、有序發展,市區聯動、屬地負責,企業自願、互利共贏,多策並舉、分類推進”為原則,以培育市場供應主體、建立信息服務監管平臺、多渠道籌集租賃房源、規範市場秩序為重點,加快培育和發展住房租賃市場。   二、工作目標   圍繞培育市場主體、搭建服務監管平臺、籌集租賃房源、規範市場秩序等內容,全面推進住房租賃試點工作。即培育壹批國有、混合所有及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業,引導市場規範有序經營;初步建成信息共享、服務高效、監管有力的全市住房租賃交易服務監管平臺;形成市-區-街道-社區四級聯動網格化服務管理體系;探索建立通過政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式,建設或籌集租賃性住房不低於50萬平方米,試點工作取得初步成效。到2020年底,基本形成供應主體多元、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場,基本建成購租並舉的住房制度,促進我市房地產市場持續穩定發展。   三、主要任務   (壹)培育租賃市場主體   1.扶持國有企業發展規模化租賃。充分發揮市、區兩級現有國有企業引領作用,支持國有企業拓展業務,將住房租賃納入業務範圍,通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源,實施規模化租賃服務。市級層面由市國資委統籌明確參與試點國有企業,原則上不少於2家;區級層面由各區政府、江北新區管委會各確定至少壹家國有企業開展規模化住房租賃試點。2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家。(責任單位:市國資委、房產局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   2.鼓勵民營和混合所有制企業開展住房規模化租賃服務。鼓勵具有壹定運營經驗和壹定規模運營團隊的民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營範疇,鼓勵房地產開發企業、物業服務企業以及各類機構投資者設立專門的住房租賃企業,通過多渠道籌集房源,開展規模化、集約化、專業化住房租賃經營業務,並對受托租賃經營住房進行日常維護等服務。對積極參與規模化租賃服務的民營和混合所有制企業,在開展規模化租賃業務時,可按照規定享受相應的支持政策。相關部門應在稅收繳納、租賃備案、工商登記、建設改造等方面,建立綠色通道,形成便捷快速辦理機制。2017年民營和混合所有制試點企業不少於4家,到2020年底不少於10家。(責任單位:市房產局、國稅局、地稅局、工商局、發改委、建委、公安消防局、規劃局、國土局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   3.鼓勵支持房地產經紀機構開展住房租賃業務。充分發揮房地產經紀機構作用,提供規範的住房租賃居間服務,與委托方簽訂房地產經紀委托合同。在租賃房源權屬核驗、住房租賃補貼等環節提供前置服務。制定《南京市房地產經紀與信用管理暫行辦法》,建立經紀機構信用評定辦法,健全房地產經紀行業監管服務平臺,規範房地產經紀機構經營行為。2017年房地產經紀機構試點不少於2家,到2020年底10家左右。(責任單位:市房產局、工商局、人社局、地稅局、物價局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   4.成立住房租賃管理聯盟。發揮行業自我管理作用,加強行業自律;建立住房租賃企業備案制度,規範行業管理,加快行業發展,推進住房租賃企業規模化、集約化、專業化運營,形成大、中、小住房租賃企業協同發展格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。(責任單位:市房產局、工商局、國資委、地稅局、國稅局、法制辦)   (二)建設住房租賃服務監管平臺   5.建立涵蓋信息發布、網上簽約、行業監管、市場監測的全市住房租賃服務監管平臺,並提供移動客戶端服務。積極推進“互聯網+”政務服務。基於全市房產交易和不動產登記壹體化辦理平臺、“我的南京”APP和市政務信息資源共享平臺,充分利用“互聯網+”和“大數據”技術,構建全市統壹的住房租賃交易服務監管平臺,打造市、區、街、社區四級網格化監管和服務體系,為廣大市民提供智慧化、個性化的住房租賃服務,提供即時、便捷、暢通的租賃信息獲取途徑,並實現信息采集、房源核驗、信息發布、網上簽約、備案登記、信用評價、租房備案證明、補貼發放的壹站式服務。(責任單位:市房產局、發改委、財政局、國土局,市信息中心、政務中心,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   6.建立租賃信息發布機制。積極整合房源信息,打造房源信息發布“壹張網”,確保信息真實準確,為企業和群眾提供多渠道、無差別、全覆蓋、全業務、全過程的便捷服務。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局,市信息中心)   7.實現租賃服務監督延伸到社區。實現租賃交易服務監管平臺與社區治理綜合信息平臺的信息共享與動態聯動,2017年內在棲霞區和仙林街道全面應用與試點。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、公安局,市信息中心、政務中心)   8.實現租賃服務的“互聯網+”服務。實現租賃交易服務監管平臺與市政務信息資源共享平臺的信息協同與共享,實現“房源登記、信息發布、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房證明”的全過程網上辦理服務,更好地服務廣大居民。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局,市信息中心、政務中心)   9.加強租賃信用的信息管理。實現經紀機構、住房租賃企業及從業人員租賃行為的動態信用評價,建立分類監管,實現信用信息的多部門聯動和共享。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市相關部門)   10.加強租賃市場的動態監測和分析。加強租賃信息的多維分析和統計,為居民租房、政府決策、行業管理提供數據支撐。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、國土局、發改委)   (三)拓寬租賃住房籌集渠道   11.加大政府租賃住房建設和籌集力度   根據南京城市發展總體規劃和土地利用規劃,房產、國土、規劃等相關部門研究制定政府投資建設租賃住房建設和用地計劃。   通過劃撥方式,加大租賃住房供地力度,新增壹批租賃住房房源。   出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時,將配建5%保障性住房(含租賃性住房)納入出讓合同條款,建成後與出讓用地競價達到最高限價後競建的保障性住房(含租賃性住房)壹並無償移交給政府指定部門或機構。   在符合城市規劃要求的前提下,經市政府批準,各區(園區)可結合產城融合、職住平衡實際,利用紫金科技創業特別社區等的自有土地新建壹批租賃住房。   (責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市國土局、規劃局、房產局、發改委、建委)   12.試點房地產開發企業自持住房用於租賃   在中心城區商業、辦公、就業密集區域周邊或者工業園區、產業園區集中區域,選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”,所建住房全部由房地產開發企業自持,用於長期租賃。   結合住房供需狀況、職住平衡等因素,合理確定租賃住房建設規模,在人員相對集中、交通便利區域,選擇部分住宅用地試點,地塊出讓時,當土地競拍達到最高限價時,轉入競保障房或自持商品住房面積。   企業自持商品住房應全部用於租賃,不得分割轉讓,不得改變用途,企業整體持有年限與土地出讓年限應當壹致,對外出租單次租期原則上不得超過10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定,並在不動產登記文書中註記“不得分割轉讓、不得改變房屋用途”。   (責任單位:市國土局、規劃局、房產局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   13.試點低效用地建設租賃住房。對采取自主改造開發方式的城鎮低效用地再開發項目,企業向市規劃、國土部門提出,經市政府批準,在項目中配建壹定比例的酒店式公寓,由企業自持用於租賃。企業整體持有年限與土地出讓年限應當壹致,不得分割轉讓,對外出租單次租期原則上不得超過10年。   (責任單位:市國土局、規劃局、房產局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   14.試點商業用房改建為租賃住房。房地產開發企業提出改建方案、按壹定程序征得相關利害關系人書面同意、報屬地區政府(園區管委會)和市相關主管部門初核,屬地區政府(園區管委會)、江北新區管委會評估區域內商業、商務辦公總量確實過剩的,按照“壹事壹議”原則,報經市政府批準後,允許將位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房,在滿足采光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下,以幢或單元為基本單位,按規定可改為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,按相關規定完善用地手續,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建房屋由房地產開發企業轉為自持物業並用於出租,不得分割轉讓。   鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房;改建後的租賃住房,水電氣執行民用價格,並應具備消防安全條件。   (責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市規劃局、國土局、房產局、建委、物價局、水務局、公安局、公安消防局、教育局、衛計委、商務局等相關部門,市水務集團、城建集團,南京供電公司)   15.試點集體土地建設租賃住房。根據區域需求情況,在出行、生活方便區域,選擇部分合適地塊,經市政府批準後,開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作,實施細則由市國土局牽頭擬定。(責任單位:市國土局、規劃局、建委、房產局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   16.積極盤活存量住房用於租賃   支持和鼓勵居民出租閑置住房,提高居民財產性收入,政府提供租賃服務平臺和規範化服務,個人出租住房實行免費登記備案制度。   鼓勵住房產權人與專業化的住房租賃企業、經紀機構通過簽訂委托合同,建立長期穩定的合同關系,由住房租賃企業作為出租人出租房屋,保障產權人正當權益。引導和推廣租賃雙方使用規範化租賃合同。   支持住房租賃企業與開發企業合作,通過購買或租賃閑置房源,開展住房租賃業務。   (責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、工商局、國資委、國土局)   17.規範現有住房改造。經相關利害關系人書面同意後,允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後按間出租。改造不得破壞消防設施的完好有效,不得將壹間原始設計為居住空間的房間分割、搭建後出租,或按床位出租;不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上,出租房間的人均建築面積不得低於15平方米,每個出租房間居住成年人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。   (責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、規劃局、建委、公安消防局、水務局、公安局等相關部門,市水務集團、城建集團,南京供電公司)   (四)加強住房租賃市場監管   18.加強租賃企業、經紀機構及人員信用監管。健全住房租賃企業、中介機構和從業人員信用“紅名單”、“黑名單”分類管理制度,形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒多部門聯動機制,信用記錄納入信用信息共享平臺。對誠實守信、規範經營的租賃主體,予以公開表揚,優先享受優質服務和支持政策;對存在違規行為的中介機構,將其納入租賃平臺黑名單,對外公示。對嚴重失信主體實施聯合懲戒。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、工商局、公安局、物價局、發改委等相關部門)   19.明確租賃當事人權利義務。出租人和承租人應當依法簽訂房屋租賃合同,合同範本由市房產局、工商局研究制定。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務,保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施,並按時繳納租金,不得擅自拆改房屋結構或轉租。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市房產局、工商局)   20.引入租賃市場法律救助機制。建立租賃糾紛仲裁機制,制定租賃行為準則,作為司法處置的有效補充,降低租賃糾紛處理時間及處理成本,有效保障租賃雙方權益。通過12348熱線等方式為租賃當事人提供普通租賃合同糾紛法律咨詢服務。充分發揮各街道人民調解委員會作用,將租賃糾紛納入調解範圍,化解租賃矛盾,維護市場秩序。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市司法局)   (五)加大政策支持力度   21.落實鼓勵發展租賃配套政策。落實國家支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導居民根據自身經濟負擔能力,合理選擇租房解決居住問題。落實本市無房職工提取住房公積金支付房租政策,建立提取、支付綠色通道,簡化辦理手續。繼續完善公共租賃住房貨幣化政策。(責任單位:市公積金中心,市房產局、財政局)   住房租賃企業申請工商登記時,經營範圍統壹規範為住房租賃經營。(責任單位:市工商局)   公安部門要比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統,實現對租客信息的有效對接。非本市戶籍承租人持已備案的房屋租賃合同可作為合法住所證明,申領居住證。(責任單位:市公安局)   本市戶籍承租人子女,按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育;符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人,由各所在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育;符合條件的承租人可以享受醫療衛生等國家規定的基本醫療公共服務。   結合實際情況,適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權力清單,逐步實現購租同權,特別是在義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。(責任單位:各區政府(園區管委會),江北新區管委會,市相關部門)   22.加大稅收政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實個人出租住房的各項稅收優惠政策;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。對房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅率;對壹般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅。根據試點推進需要,適時加大稅收支持力度。(責任單位:市國稅局、地稅局、房產局,各區政府(園區管委會),江北新區管委會)   23.提供金融支持。引導、協調各銀行業機構創新貸款方式,加大對住房租賃企業的信貸投入,發揮信貸支持主渠道作用。協調國家政策性銀行和部分商業銀行安排壹定貸款額度,對從事租賃住房建設的房地產開發企業,提供長期貸款支持。支持符合條件的規模化住房租賃企業利用發行債券、不動產證券化等融資工具拓寬融資渠道。積極支持並推動發展房地產投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉化為出租房屋的房地產開發企業,金融機構給予貸款支持。(責任單位:市金融辦、房產局,人行南京營管部)   24.江北新區根據發展需要,可制定符合自身發展實際的支持政策舉措。   四、保障措施   1.加強組織領導。市政府成立住房租賃工作領導小組,市長任組長,分管市長任副組長,各區政府、各有關職能部門為成員單位,領導小組下設辦公室,辦公室設在市房產局,從相關部門抽調人員,集中辦公,市政府分管秘書長、市房產局主要領導任辦公室主任,定期召開例會,研究討論發展住房租賃市場的重大事項。各區政府(園區管委會)、江北新區管委會相應成立領導小組,負責屬地範圍內租賃相關事項協調。   2.建立市、區、街道辦事處(鎮人民政府)、社區三級政府四級網格化管理服務體系。   市級相關行政主管部門負責制定住房租賃相關政策,建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度,明確租賃管理體制機制,搭建服務監管平臺,建立完善分級培訓輔導體系,指導、服務、監督和考核各區開展住房租賃管理行政監管工作。   各區政府(園區管委會)、江北新區管委會是屬地範圍內住房租賃市場管理的責任主體,明確責任部門和人員,負責住房租賃企業備案,負責指導、協調、監督和處理屬地範圍內住房租賃工作,建立協調機制,完善管理制度和責任體系,落實信用考核工作。   街道辦事處(鎮人民政府)是轄區範圍內住房租賃管理的直接責任主體,負責轄區內住房租賃市場管理的具體事務、矛盾協調化解和協助監督等工作;承擔住房租賃備案事項,落實網格化管理責任,配備管理人員,督促租賃當事人遵守住房租賃管理有關規定,做好政策法規和房屋使用安全知識宣傳,加強對住房租賃情況的日常檢查。指導、督促社區居(村)民委員會開展租賃管理的具體事務、矛盾協調化解等工作。   物業服務企業應當協助街道辦事處(鎮人民政府)和社區維護住房租賃市場的正常秩序,當出現破壞正常秩序情形時,應當及時進行勸阻、制止,並向相關主管部門和業主委員會報告。物業服務企業有義務向相關行政主管部門提供住房租賃信息。   3.健全落實機制。將《試點方案》落實情況納入各區政府(園區管委會)、江北新區管委會和相關部門工作考核範圍。各區政府(園區管委會)、江北新區管委會、各相關部門對承擔的工作任務,排定工作推進計劃,明確責任領導和責任人,定期向工作領導小組辦公室報送工作進展。   4.加強督查考核。按照“示範引領、問題導向、有獎有罰”原則,市相關部門根據本方案明確的任務分工和推進時序,對住房租賃市場試點工作進行跟蹤督查推進。對各區政府(園區管委會)、江北新區管委會開展工作務實有效、效果明顯的單位和個人,予以通報表揚和獎勵;對工作開展不力、推諉扯皮的,督促整改,經督促仍不落實的,按規定進行問責。

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文章来源:http://finance.sina.com.cn/china/2017-09-29/doc-ifymmiwm1455189.shtml