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　　劉輝來到廣州工作一段時間后發現，租房是個問題，缺乏服務和良好的硬件設備讓其感受不佳，有著長期經營連鎖酒店經驗的他突然發現這是個商機，于是他申請內部創業，開始一手打造鉑濤集團麾下的首個公寓品牌“窩趣”。　　劉輝僅是諸多酒店業者轉戰公寓市場的縮影。　　《第一財經日報》記者日前對諸多酒店、公寓、投資、創客、開發商等業者深度調研采訪后了解到，如今不少經濟型連鎖酒店面臨低出租率的盈利“生死線”考驗，這讓酒店經營者考慮轉型回報更快的公寓業態。而公寓由于更透明化而產生“去中介化”效應，則非常被投資者看好，業界預計公寓市場將很快又面臨新一輪資本洗牌，若要在公寓市場屹立不倒則系統管理是一大考驗。　　65%入住率“生死線”大考　　退市私有化后的鉑濤集團一直在創立各類酒店細分品牌，近期，其切入了一個新市場——長租公寓。　　“大家一開始都認為長租公寓和酒店似乎沒有關系，但其實是融會貫通的。我自己在廣州工作時的租房需求讓我覺得很多人都有一樣的需求，卻苦于沒有好產品，既然如此，這就是一個商機。所以我向集團申請做"窩趣"公寓。”從做7天酒店的店長開始，劉輝在鉑濤工作多年，現在他開創鉑濤系公寓品牌，已簽約了10家門店，第一家公寓即將開業。　　記者在采訪中了解到，其實錦江系、華住、格林豪泰等酒店業者也在考慮或已經進軍了公寓市場。　　緣何酒店業者大量切入公寓市場？　　一位知情人士給記者算了一筆賬，在一線城市，取得物業的租金成本是每平方米每天2.5~3.5元，二三線城市約在每平方米每天1.8元，如果以3元計算，一間客房約30平方米，即每天的租金成本為90元左右，而酒店還有高額的人工等營運成本，加總后即每間酒店客房需要至少以170元價格出售。按此計算，如果開房率低，空房率高，則酒店業者面臨盈利壓力。　　“根據業內測算和經驗，一家經濟型酒店如果要穩妥地盈利，則入住率最好達到80%~85%，如果其入住率達不到65%，那么這家酒店基本就是虧損的，所以對于經濟型酒店業者而言，65%入住率是目前衡量經濟型酒店是否會虧損的"生死線"。”上述知情人士直言。　　“如今在很多一二線城市，經濟型酒店已經趨于飽和，這導致行業的入住率和房價雙降，以往經濟型酒店入住率達到85%~90%以上問題不大，但如今在部分地區可能入住率只有60%~70%，甚至有些項目會更低。根據如家、華住等財報可以看到，現在經濟型酒店行業的平均入住率也僅在80%左右，RevPAR（每間可銷售房收入）平均在160多元至170多元。這些數據比起前幾年都是下滑的。”華美首席知識專家趙煥焱指出，不少經濟型酒店項目現在都面臨盈利壓力，且由于租金和人工成本逐年上漲，因此投資回報期變長，從過往的3~5年變成現在的至少5年。　　反觀長租公寓，其每間客房投入僅5萬元不到，低于經濟型酒店的7萬~10萬元，且公寓人工成本只有經濟型酒店的十分之一，公寓投資回報期約1~3年不等，這些數據都促使酒店業者轉向公寓市場。目前華住和格林豪泰已經開始試水公寓產品。窩趣則已做好了公寓加盟模型，其簽約的10家店中，大多為加盟店。　　公寓資本論或將引發并購潮　　不僅是酒店業者，蘑菇、貝客、友社等一大批公寓業者開始各種崛起，這讓資本市場瞄準了投資商機，YOU+、青客、青年匯、未來域等公寓企業先后獲得融資。　　“我們看一個行業是否值得投資，首先就要看這個行業的客戶群是不是足夠大，如果這是一個萬億級別的行業，那即便你只占據1%的市場份額，你的公司也可以做得不錯，如果是一個特別小的行業，即便你做到行業老大，那么規模也不足夠大。而公寓行業屬于基數特別大的行業，全國有租房需求的人太多了，不僅是異地打工者，還有很多90后，他們的生活理念更獨立，也有租房需求，且這類人需要更多服務，不是簡單的租房，這些都是長租公寓的巨大客戶基礎，因此這個行業非常值得關注和投資。”源樂晟資產管理有限公司首席策略師熊哲告訴《第一財經日報》記者。　　多位業內人士指出，目前公寓行業的青年受眾進入社會，這將帶來巨大的需求。中國一線城市的年輕人結婚年齡越來越高，對于單身的年輕人而言，公寓無疑是一個非常好的選擇。再者，中國核心城市其房價收入比也已經很高，很多年輕人即使結婚也無法買房，租賃需求依舊很大。而對于買房和租房的選擇上，在年輕人資產累積的前期，月供成本與租金成本差別過大，會促進公寓市場的發展。早在1969年，美國最大的出租公寓運營商EQR已成立，美國公寓類REITS常年保持著8%左右的收益率，其1993年上市，目前市值已達275億美元。在全美擁有300多處物業、11萬套公寓。中國目前這個行業才剛起步，不難理解為什麼那么多人瘋狂涌入該行業。　　熊哲進一步指出，以往很多房源都掌握在中介手中，信息大多不對稱，價格等都不透明化，缺乏服務和管理，而如今隨著長租公寓的崛起，信息變得透明化，這就替代了中介，在投資者看來，長租公寓的“去中介化”是有利于規范市場的。　　對于“去中介化”，鏈家網自己就布局了自如寓來進入公寓市場，記者從鏈家網了解到，目前自如寓的拿房很多也是通過鏈家的門店來獲得，其銷售也通過線下門店進行。　　記者注意到，如今長租公寓的資本運作與多年前的經濟型酒店非常類似，先是崛起了一大批品牌酒店，然后獲得資本青睞，之后就出現了酒店之間的并購潮。　　“我們預測，根據現在公寓市場的崛起速度和獲得各類資本的投入來看，很可能在不久的將來，引發并購潮，公寓之間的資本滲透會很明顯，一些小型企業可能會被洗牌，行業格局會發生變化。”劉輝認為。　　這一點也得到了市場印證。有知情者透露，一家知名公寓企業近期將投資一家同業公寓業者，兩者之間不是簡單的競爭關系，而是可以在各自細分公寓產品上有互補。未來也不排除公寓會引發新一輪上市熱潮。　　分散、集中誰更好？管理是考驗　　記者在采訪中發現，大部分公寓業者目前采取的是集中式整棟租賃模式，但大家也都在關注分散式市場。　　集中式公寓管理較為統一，但其高額的成本也加劇盈利壓力。　　“比如魔方公寓就存在虧本，雖然魔方公寓是最早進入公寓行業的一員，但已被很多新型公寓彎道超車，這里有一部分原因就是管理不完善導致魔方公寓拿地成本非常高，因此發展速度一直很慢。華平之前曾經投資過魔方公寓6000萬美元，但魔方公寓一直虧損，華平對此也很不滿，可由于前期損失太大，華平不得不再次加碼投資2億美元，希望加碼占領市場。”多位知情人士告訴記者。　　魔方公寓面對的就是集中式公寓的拿房困境，目前大部分公寓選房模型不夠科學，取決于創始人或者個人的判斷，而沒有建立從人流、交通、周圍的客單價選房模型，成本也非常高。　　相比于魔方公寓的困擾，分散式公寓在這個問題上顯得從容些。蘑菇公寓聯合創始人龍東平告訴記者，目前蘑菇在線下設有一支收房團隊，并與中介公司展開合作。通過與中介公司合作，對方將大量房源輸送給蘑菇公寓，然后由這支團隊進行篩選。　　龍東平表示，蘑菇公寓的拿房標準，考慮兩個條件——價格和地段。早期蘑菇公寓多選擇在4萬平方米的小區里拿房，現在把價格放得較寬，因價格定窄了很難拿到房源；反而現在他們對地段因素更為看重，地段是決定房屋空置率的最主要因素，蘑菇公寓現在基本都是在地鐵沿線拿房。但即使這樣，目前分散式公寓拿房成本每個房間每月也可能要提高200元。　　“集中式整棟拿下，較容易管理，但分散式公寓發展非常迅速。集中式公寓的投資回報期大約在3年，分散式只要1年甚至不到1年。最關鍵的一點在于分散式公寓的拿房比較容易，集中式公寓的拿房比較有難度。因此我們基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租創始人、CEO郭宇告訴《第一財經日報》記者。　　劉輝目前大部分做的是集中式“窩趣”公寓，但其表示未來也會適當考慮開發分散式公寓。　　從事公寓垂直行業社區建造的房東東創始人全靂認為，未來分散式公寓會更好，這個拿房快規模大，有規模才有產出。　　“未來，公寓市場可能是集中與分散結合，會產生集中分散式或分散集中式，你可以集中在一個小區拿幾層物業來做，還可以結合商業與配套。”郭宇表示。　　但無論是集中式還是分散式，能否做好的關鍵在于管理。　　“酒店業者從事公寓的優勢在于有系統，鉑濤有8000萬會員和后臺體系，可以在營銷和客戶轉化率上有助于公寓發展。”劉輝說。　　互聯網出身的郭宇則認為其互聯網思維的管理會有助于其后臺體系建設。“一旦公寓規模做大后，不可能靠人管理，必須要體系。”　　就在8月6日，去哪兒麾下的去呼呼宣布與華泰財險電商達成戰略合作。去呼呼瞄準的正是分散式公寓的管理體系服務。　　“去呼呼是專門為非標準住宿業提供管理服務系統的平臺，比如支付、安全管理等系統服務，當然也包括分散式公寓，這些缺乏服務管理的住宿業者都是我們的客戶，我們會收取管理費和傭金。其實我們的模式類似Airbnb。”去哪兒網集團副總裁、去呼呼創始人張澤告訴《第一財經日報》記者。　　“Airbnb從2008年開始，其前三年的時候也是被質疑安全問題，這種模式的本身需要強大的社會信用體系進行背書，并要求用戶不去選擇酒店，用戶需要高質量的用戶數據和用戶點評。這需要很長時間才能建立鏈接，才能積累更好的房源。”小豬短租CEO陳馳表示。　　當然，前景不錯的公寓行業也有問題需重視。　　《第一財經日報》記者了解到，目前公寓行業從業人員有二房東、中介、酒店人士以及投資界人士，但是他們對于這個行業不夠了解，專業人士還是不夠。未來寓的創始人王宇之前就是魔方公寓的創始團隊，后來理念不合就單獨出來創業。而魔方公寓也因為這樣的高層流失導致團隊不穩，此后魔方公寓找來華住酒店團隊的人員并換掉之前的人員，希望可以用新的思路來擴展市場。但這樣的大換血對于公寓抓住風口并不利，對此業內持謹慎態度。　　業界指出，目前公寓對產品設計和客戶需求還在摸索階段，市場尚缺乏質量監管體系的監督把控，比如最近風口上的YOU+公寓事件，這些產品的好壞最終還是由消費者來決定。

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